Trong những năm trở lại đây, chung cư mini là loại hình cao tầng đang được nở rộ và phát triển tràn lan bởi giá rẻ và nằm tại các vị trí trung tâm đáp ứng được nhu cầu của các gia đình trẻ. Tuy nhiên đa số các chung cư này đang tiềm ẩn rất nhiều rủi ro cho người mua như: không được cấp sổ hồng, xây vượt tầng, tiềm ẩn nguy cơ cháy nổ rất cao,…

Thực trạng thị trường chung cư mini hiện nay

Chung cư mini là loại hình nhà ở do các chủ đầu tư nhỏ hoặc cá nhân xây dựng trên đất của mình để bán hoặc cho thuê và khách hàng là những người có mức thu nhập thấp hoặc trung bình.Trong khoảng gần chục năm trở lại đây, chung cư mini bùng nổ và trở thành một nguồn cung mới cho người nhập cư có nhu cầu mua và thuê nhà.

rủi ro khi mua chung cư - 0

Hiện tại thực trạng phát triển tự phát của loại hình chung cư mini đang vượt ngoài tầm kiểm soát của cơ quan quản lý mà nguyên nhân chính là sự bất cập từ các quy định pháp luật về phát triển nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân.

Theo đó, luật nhà ở năm 2005 và Nghị định 90 không có bất kỳ quy định pháp luật nào cho phép “phát triển nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân” được thiết kế theo kiểu chung cư mini, có nhiều tầng, nhiều căn hộ tại các đô thị. Tuy nhiên, điều 46 Luật Nhà ở 2014 lại cho phép hộ gia đình, cá nhân tại khu vực đô thị được phép xây dựng nhà ở có từ 2 tầng trở lên và tại mỗi tầng được thiết kế, xây dựng từ 2 căn hộ trở lên theo kiểu khép kín, có đủ tiêu chuẩn diện tích sàn xây dựng tối thiểu mỗi căn hộ theo quy chuẩn… thì được nhà nước công nhận quyền sở hữu đối với từng căn hộ trong nhà ở đó. Đây chính là cơ sở pháp lý để một số đối tượng lợi dụng xây dựng trái phép, sai phép nhà ở theo mô hình chung cư mini.

Hiện nay các chưng cư mini đều nằm ở những vị trí đắc địa tại các quận trung tâm như Thanh Xuân, Cầu Giấy, Nam Từ Liêm, Bắc Từ Liêm, Long Biên, Tây Hồ… rất thuận tiện cho việc sinh hoạt và đi lại của người dân. Mặt khác, chung cư mini còn hút khách hàng bởi diện tích căn hộ nhỏ, vừa phải từ 30 – 60m2 phù hợp với nhu cầu của nhiều khách hàng có tài chính và thu nhập trung bình có thể dễ dàng lựa chọn. Giá rao bán chung cư mini chỉ từ 15 – 23 triệu đồng/m2 và vẫn hút khách nhờ lợi thế về vị trí.

rủi ro khi mua chung cư - 1

Cũng theo báo cáo của batdongsan.com trong quý II/2020, nhu cầu tìm hiểu căn hộ nhỏ, chung cư mini tại Hà Nội tăng đột biến tới 220%. Theo đánh giá của các chuyên gia bất động sản, xu hướng mua nhà này đang phản ánh sức khỏe của nền kinh tế và sự thay đổi hành vi tiêu dùng của người dân sau đại dịch Covid-19. Việc nhiều người tìm kiếm căn hộ có diện tích nhỏ cho thấy ngày càng có nhiều người trẻ, gia đình trẻ ra ở riêng và có nhu cầu sở hữu các căn hộ nhỏ, vừa túi tiền hơn.

Hiện nay, nguồn cung loại hình nhà ở này đang thiếu hụt rất lớn so với nhu cầu của thị trường và hầu như các căn hộ diện tích nhỏ hiện hữu trên thị trường đều gặp phải các vấn đề về pháp lý và chất lượng…Điều này cũng ảnh hưởng không nhỏ tới tâm lý người mua. Đây cũng là bài toán mà các doanh nghiệp cần cân đối về cơ cấu sản phẩm trong thời gian tới nhằm tạo ra những sản phẩm chất lượng phục vụ nhu cầu của khách hàng.

Để nghiên cứu về dự án có căn hộ diện tích nhỏ nhưng đảm bảo tiêu chuẩn chất lượng vượt trội mời quý anh chị nghiên cứu dự án chung cư Vinhomes Smart City

Những rủi ro khi mua chung cư mini

Chỉ cần bỏ ra từ 500 – 900 triệu đồng là khách hàng có thể dễ dàng sở hữu căn hộ chung mini ở vị trí trung tâm. Tuy nhiên đi kèm theo đó là rất nhiều rủi ro mà người mua nhà cần lưu ý dưới đây:

Rủi ro về pháp lý, giấy tờ không rõ ràng

Hiện nay, loại hình nhà ở chung cư mini xuất hiện khi Nghị định 71/2010 (quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở) ra đời, bắt đầu cho phép phát triển nhà ở riêng lẻ được thiết kế theo kiểu chung cư mini, có nhiều tầng, nhiều căn hộ nhỏ. Tuy nhiên luật vẫn còn thiếu rõ ràng và chưa được chặt chẽ.

rủi ro khi mua chung cư - 3

Nhằm tối đa hóa lợi nhuận mà rất nhiều công trình chung cư mini trên địa bàn Hà Nội đã bất chấp xây dựng trái phép như: xây quá số tầng, chia diện tích, số lượng các căn hộ trong một tầng nhỏ hơn giấy phép… nên nhiều dự án ra đã đi vào hoạt động cả chục năm nay nhưng vẫn chưa được cấp sổ theo như lời hứa ban đầu. Người mua chung cư mini khi tính toán ban đầu có thể thấy lời lãi hơn so với đi thuê hoặc mua chung cư thông thường nhưng về lâu dài sẽ rất rủi ro.

Thực tế khi mua phải những căn hộ chung cư mini kiểu này, khách hàng không chỉ mòn mỏi chờ được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu mà còn gặp rất nhiều khó khăn khi không thể mua bán được một cách hợp pháp, không thế chấp được ngân hàng, cũng như không tặng cho, thừa kế được đối với tài sản này.

Rủi ro về chất lượng công trình, an ninh, phòng cháy chữa cháy

Các căn hộ chung cư mini thường có diện tích nhỏ từ 30 – 60m2. Do diện tích căn hộ nhỏ nên mật độ căn hộ của khu chung cư mini cũng khá cao nên dẫn đến việc hạ tầng không đảm bảo như chỗ gửi xe, hệ thống điện nước, an ninh, an toàn cho cuộc sống. Hiện tượng trộm cắp và gây rối trật tự đang ngày càng một gia tăng và đây cũng là một một vấn đề khá đau đầu.

rủi ro khi mua chung cư - 4

Ngoài ra, vấn đề phòng cháy chữa cháy tại các chung cư mini cũng chưa đảm bảo. Vì nhiều chủ đầu tư do muốn tiết kiệm chi phí nên thường lách luật không thực sự chú trọng tới các phương pháp đảm bảo an toàn cho người dân. Nếu có cũng chỉ là tạm bợ hoặc được xây trong những ngõ nhỏ, hẻm nhỏ nên khi có hỏa hoạn xảy ra thì sẽ rất khó khăn trong công tác cứu chữa.

Để tránh tình trạng mua nhầm chung cư kém chất lượng, bạn nên tìm hiểu về đơn vị tư vấn thiết kế, đơn vị thi công công trình và cũng nên đến tận nơi kiểm tra, xem xét các hệ thống điện nước, tường cửa và hiện trạng đồ dùng nội thất trong căn hộ…

Hạ tầng xuống cấp, khó sửa chữa và nâng cấp

Với những chung cư thương mại bình thường thì khi có vấn đề xảy ra về tình trạng xuống cấp công trình thì có Chủ đầu tư và ban quản lý tòa nhà sẽ xử lý. Tuy nhiên đối với căn hộ chung cư mini khi rất khó để nhận được sự hỗ trợ ngay từ chủ nhà bởi căn hộ chung cư mini về tính pháp lý sẽ không được chặt chẽ như chung cư thông thường.

Hơn nữa, việc sửa chữa, bảo trì căn hộ này còn phải có trong hợp đồng cam kết giữa chủ đầu tư đối với khách hàng chứ không phải là nghĩa vụ của chủ đầu tư hay chủ nhà. Nếu những hỏng hóc này không may xảy ra tại căn hộ của bạn thì việc bạn phải tự mình lo chi phí sửa chữa là điều dễ hiểu.

rủi ro khi mua chung cư - 5

Đặc biệt, do nhu cầu lớn cộng với sự thiếu quyết liệt, buông lỏng trong công tác quản lý của chính quyền địa phương đã dẫn đến việc những chung cư mini sai phép mọc lên tràn lan trong các ngõ ngách, điều này đã làm cho hạ tầng xung quanh bị quá tải, dẫn tới tình trạng ùn tắc, ngập lụt khi có mưa lớn xuất hiện.

Vì vậy trước khi đưa ra quyết định mua căn hộ chung cư mini thì bạn cần xem xét việc di chuyển từ căn hộ tới các địa điểm quan trọng khác có thuận lợi hay không và hạ tầng xung quanh, môi trường sống có đảm bảo hay không? Bởi những yếu tố này ảnh hưởng trực tiếp tới đời sống của gia đìn bạn sau này.

Về cơ bản, không thể phủ nhận chung cư mini có một số lợi thế nhất định về vị trí, đặc biệt là giá cả. Tuy nhiên còn rất nhiêu bất cập về mặt pháp lý, hạ tầng, an ninh, công tác phòng cháy chữa cháy. Chính vì vậy bạn nên cân nhắc kỹ về những rủi ro khi mua căn hộ chung cư mini để đưa ra lựa chọn phù hợp nhất với gia đình mình.

Vì vậy, để tránh những rủi ro không đáng có thì khách hàng nên tìm hiểu kỹ lưỡng về dự án và chủ đầu tư, cần chủ động tìm hiểu trước những giấy tờ pháp lý để đảm bảo an toàn cho chính mình. Và hơn hết quý khách cần tham khảo nhiều hơn tại bài viết sau: [Chia sẻ kinh nghiệm] có nên mua căn hộ chung cư mini không?

 

Ngô Quốc Dũng - Chuyên gia tư vấn bất động sản uy tín tại Hà Nội

Tôi là Ngô Quốc Dũng – Tôi là trưởng phòng kinh doanh của công ty cổ phần Vinhomes đã có gần 7 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực Môi Giới Bất Động Sản. Thế mạnh của tôi là tư vấn chuyên sâu về các dự án bất động sản của Vinhomes. Tôi muốn chia sẻ những kiến thức, kinh nghiệm về các vấn đề: bất động sản nhà ở, bất động sản đầu tư, quy hoạch, phong thuỷ, nội thất,… để các anh chị khách hàng có thêm góc nhìn đa chiều trước mỗi quyết định đặt mua. Hotline: 096.908.9999

Phản hồi của quý khách về bài viết này

đăng ký tư vấn các ưu đãi

Vui lòng để lại thông tin, chúng tôi sẽ liên hệ lại ngay!

download bảng giá mới nhất vinhomes smart city

Vui lòng để lại thông tin, chúng tôi sẽ liên hệ lại ngay!

download MẶT BẰNG CHI TIẾT CÁC TÒA

Vui lòng để lại thông tin, chúng tôi sẽ liên hệ lại ngay!

download chính sách bán hàng mới nhất

Vui lòng để lại thông tin, chúng tôi sẽ liên hệ lại ngay!

đăng ký tham quan căn hộ mẫu thực tế

vinhomes smart city

Vui lòng để lại thông tin, chúng tôi sẽ liên hệ lại ngay!

đăng ký tư vấn TỪ dũng ngô

Vui lòng để lại thông tin, chúng tôi sẽ liên hệ lại ngay!

    NHẬN MIỄN PHÍ
    THÔNG TIN
    TƯ VẤN NHANH
    096.908.9999
    NHẬN MIỄN PHÍ
    THÔNG TIN
    TƯ VẤN NHANH
    096.908.9999