Hiện nay việc sở hữu nhà chung cư là một xu thế lựa chọn tất yếu của nhiều người dân Việt Nam cũng như trên thế giới vì cơ sở hạ tầng hoàn thiện cũng như đảm bảo đầy đủ tiện ích phục vụ cho đời sống. Tuy nhiên phần lớn nhiều khách hàng khi quyết định đi mua chung cư hình thành trong tương lai vẫn còn khá mơ hồ về tính pháp lý. Do đó, nhằm bảo vệ quyền lợi của mình cũng như tránh được những rủi ro thì người mua cần nắm rõ một số vấn đề pháp lý quan trọng sau đây:
Sổ hồng chung cư là gì?
Vẫn còn khá nhiều khách hàng nhầm lẫn giữa khái niệm về sổ đỏ và sổ hồng. Vậy sổ hồng chung cư là gì?
Sổ hồng của chung cư chỉ là tên gọi của Giấy chứng nhận về nhà đất mà người dân thường gọi dựa vào màu sắc của nó. Cụ thể:
Trước ngày 10/12/2009, ở Việt Nam tồn tại loại Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (bìa có màu hồng – thường gọi là Sổ hồng theo mẫu của Bộ Xây dựng) và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bìa có màu đỏ – thường gọi là Sổ đỏ theo mẫu của Bộ Tài nguyên và Môi trường).
Xem thêm: Chung cư có được cấp sổ đỏ không?
Tuy nhiên, từ ngày 10/12/2009, khi Nghị định 88/2009/NĐ-CP có hiệu lực thì người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp Giấy chứng nhận theo một mẫu thống nhất với tên gọi là “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất“. (có màu hồng cánh sen)
Do đó, sổ hồng chung cư chính là “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”. Nó chính là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng căn hộ chung cư hợp pháp của chủ sở hữu.
Để tránh những rủi rõ về pháp lý sổ hồng khi mua chung cư thì quý khách nên tìm hiểu dự án chung cư Vinhomes Global Gate. Với chủ đầu tư Vinhomes uy tín hàng đầu Việt Nam, quý khách sẽ không còn phải lo lắng về sổ hồng khi mua nhà tại đây.
Sổ hồng chung cư có thời hạn không?
Thời hạn sử dụng căn hộ chung cư đang là một trong những vấn đề mà được rất nhiều người đang có ý định mua chung cư để định cư quan tâm. Hiện nay, đối với hầu hết các chung cư trên thế giới và đặc biệt ở Việt Nam đều được quy định về thời hạn sử dụng và sở hữu nhằm đảm bảo cân bằng quỹ đất, đa dạng hóa các loại hình nhà ở và đảm bảo sự an toàn cho cư dân. Cụ thể như sau:
Theo quy định tại điều 123, Luật Nhà ở 2014: “Việc mua bán nhà ở phải lập thành hợp đồng có công chứng. Các bên có thể thỏa thuận về việc bên bán thực hiện bán nhà ở, chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với nhà ở đó trong một thời hạn nhất định cho bên mua”.
Thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định căn cứ vào cấp công trình xây dựng và kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư. Do đó, khi mua các dự án chung cư thì bạn sẽ được cấp sổ hồng và sẽ có thời gian sở hữu nhất định. Vậy sổ hồng chung cư có thời hạn là bao nhiêu năm và nếu chung cư hết hạn sở hữu thì chủ sở hữu có bị mất trắng không? Dưới đây là một số quy định về thời hạn ghi trên sổ hồng chung cư bạn có thể tham khảo:
Sổ hồng chung cư vĩnh viễn
Tại Khoản 1, điều 99, luật Nhà ở 2014 quy định: “Thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định căn cứ vào cấp công trình xây dựng và kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư”.
Cách tính thời hạn theo cấp công trình xây dựng dựa trên phụ lục phân cấp các loại công trình xây dựng phục vụ công tác quản lý chất lượng công trình xây dựng được ban hành kèm theo Thông tư số 10/2013/TT-BXD ngày 25/7/2013 của Bộ xây dựng, quy định cụ thể như sau:
- Công trình cấp 1: nhà chung cư có trên 20 tầng
- Công trình cấp 2: nhà chung cư có từ 8 đến 20 tầng
- Công trình cấp 3: nhà chung cư có từ 2 đến 7 tầng
- Công trình cấp 4: nhà 1 tầng với kết cấu đơn giản
Các cấp công trình xây dựng tương ứng với niên đại sử dụng như sau:
- Công trình cấp 1 và công trình đặc biệt có niên hạn sử dụng trên 100 năm
- Công trình cấp 2 có niên hạn sử dụng từ 50 năm đến 100 năm
- Công trình cấp 3 có niên hạn sử dụng từ 20 năm đến dưới 50 năm
- Công trình cấp 4 có niên hạn sử dụng dưới 20 năm
Theo đó, chung cư có sổ hồng vĩnh viễn (lâu dài) là chung cư thuộc dự án được quy hoạch đất đai do nhà nước chuyển giao cho chủ đầu tư theo hình thức Đất sở hữu lâu dài. Vì vậy, sau khi xây dựng và bàn giao cho khách hàng thì khách hàng sẽ được cấp một cuốn sổ hồng sở hữu lâu dài. Khi chung cư xuống cấp thì được tái định cư hoặc đền bù một chung cư khác.
Sau một khoảng thời gian dài sử dụng, căn hộ chung cư xuống cấp hoặc bị hư hỏng không thể đảm bảo được cuộc sống thì doanh nghiệp sẽ đầu tư xây dựng lại, cư dân khu chung cư sẽ được chủ đầu tư bố trí chỗ ở tạm hoặc chi trả phần tiền để người dân thuê nhà trong thời gian chờ thi công xây dựng khu nhà chung cư mới. Nếu giá trị nhà mới và nhà cũ chênh lệch nhau, thủ tục thanh toán chênh lệch sẽ dựa vào phương án bố trí tái định cư của từng dự án sao cho phù hợp.
Sổ hồng chung cư 50 năm
Sổ hồng chung cư 50 năm là những dự án chung cư thuộc dự án đất quy hoạch mà chủ đầu tư chỉ được sử dụng đất trong 30 hoặc 50 năm. Dự án vẫn được cấp sổ bình thường và trên sổ có ghi thời hạn sở hữu là 50 năm. Sau khi hết khoảng thời gian này người mua có thể tiếp tục gia hạn sử dụng nếu nhà chung cư vẫn còn sử dụng tốt.
Nhiều người dân vẫn còn e dè khi không muốn mua các dự án có thời gian sở hữu 50 năm vì cho rằng khi mua căn hộ chung cư có thời hạn sở hữu 50 năm thì sau khi hết niên hạn sử dụng thì coi như mình bị mất trắng.
Điều này không hoàn toàn đúng vì khi nhà chung cư hết niên hạn sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng mà người sử dụng đất có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn nhưng không quá thời hạn xác định theo dự án hoặc khi bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho người sử dụng thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải tổ chức kiểm định chất lượng công trình nhà chung cư này để xử lý. Bạn sẽ được bố trí nhà ở có diện tích tối thiểu bằng hoặc lớn hơn nhà chung cư cũ nếu có quy định tái định cư ở nơi khác.
Trong trường hợp giá trị nhà mới chênh lệch giá trị nhà cũ thì khoản thanh toán chênh lệch sẽ theo phương án bố trí tái định cư cho hợp lý. Cũng giống như bài toán nếu bạn mua nhà đất thì sau khoảng thời gian nhất định 20 – 30 năm nếu căn nhà bạn hư hỏng, xuống cấp thì bạn cũng phải bỏ tiền hoàn toàn để xây mới hoặc tu sửa lại. Vì vậy việc bạn mua căn hộ chung cư có thời hạn sở hữu là 50 năm nếu bị xuống cấp và cần bỏ tiền để xây lại là điều rất bình thường.
Bên cạnh đó, một trong những điểm thu hút của các dự án có sổ hồng thời hạn là 50 năm thường là có giá bán sẽ thấp hơn so với các dự án có thời hạn sở hữu lâu dài cùng khu vực từ 20% – 25%. Đó là do Chủ đầu tư không phải chịu tiền thuế đất lâu dài quá cao và thường sẽ được nhiều ưu đãi nên bạn cũng có thể nghiên cứu mua các dự án có thời hạn sở hữu 50 năm của các Chủ đầu tư uy tín, pháp lý rõ ràng sẽ được sở hữu căn hộ phù hợp với tài chính của gia đình mình.
Mua chung cư bao lâu thì được cấp sổ hồng?
Theo quy định sau khi bàn giao chung cư cho người mua, Chủ đầu tư dự án sẽ có trách nhiệm làm thủ tục đề nghị xin cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hay còn gọi là Sổ hồng chung cư cho người mua căn hộ.
Điều 8 Luật Nhà ở năm 2014 quy định “Nhà ở, cá nhân có nhà ở hợp pháp thông qua hình thức đầu tư xây dựng, mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận đổi nhà ở và các hình thức khác theo quy định của pháp luật thì được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (Nhà ở được cấp Giấy chứng nhận phải là nhà ở có sẵn)”.
Theo Khoản 7, Điều 26 Luật Nhà ở năm 2014 quy định về trách nhiệm của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại như sau: “Trong thời hạn 50 ngày, kể từ ngày bàn giao nhà ở cho người mua hoặc kể từ thời điểm bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền theo thỏa thuận thì phải làm thủ tục đề nghị cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho người mua, người thuê mua nhà ở, trừ trường hợp người mua, thuê mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận”.
Bên cạnh đó, Khoản 4 Điều 13 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định trách nhiệm của chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản như sau: “Trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà, công trình xây dựng cho người mua hoặc kể từ ngày hết hạn thuê mua thì phải làm thủ tục để cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua, trừ trường hợp bên mua, bên thuê mua có văn bản đề nghị tự làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận”.
Như vậy, thông thường theo quy định trên thì trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao căn hộ cho người mua thì chủ đầu tư phải làm thủ tục đề nghị cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho người mua căn hộ. Tuy nhiên trên thực tế, thời hạn nhận Giấy chứng nhận (Sổ hồng chung cư) của người mua còn phụ thuộc vào việc chủ đầu tư có thực hiện đúng thời hạn phải làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận hay không, cụ thể như sau:
- Nếu Chủ đầu tư thực hiện đúng thì thời hạn tối đa để có Giấy chứng nhận là 50 ngày + thời hạn giải quyết thủ tục của cơ quan Nhà nước tối đa là 15 ngày làm việc.
- Nếu Chủ đầu tư không thực hiện đúng thời hạn sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính (nộp tiền phạt cho Nhà nước), còn người mua sẽ bị rủi ro là chậm nhận được Sổ hồng.
Do vậy, để hạn chế những rủi ro liên quan pháp lý sau này thì trước khi quyết định mua căn hộ, quý khách hàng nên tìm hiểu thật kỹ về dự án mình định mua như: Chủ đầu tư triển khai dự án có uy tín không? Có đủ tiềm lực về kinh tế và năng lực triển khai các dự án trong thực tế? Chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ nộp thuế đất chưa? Giấy tờ pháp lý của dự án? Nghiên cứu kỹ hợp đồng mua bán?….
