Trong bối cảnh đô thị hóa quá nhanh tại các thành phố lớn như hiện nay, đặc biệt là ở Hà Nội và TP. HCM thì quỹ đất ngày càng thu hẹp. Chung cư đang trở thành giải pháp tối ưu dành cho người dân để giải quyết bài toán nhà ở và xây dựng diện mạo đô thị ngày càng văn minh, hiện đại.
Thế nhưng bên cạnh những mặt tích cực, việc phát triển các chung cư cao tầng hiện nay vẫn còn tồn tại nhiều vấn đề cần quan tâm, đặc biệt là vấn đề pháp lý. Mua chung cư có được cấp sổ đỏ không? Và các vấn đề liên quan đến pháp lý của chung cư là gì? Mời quý anh chị tham khảo bài viết dưới đây.
Có thể bạn quan tâm: Vinhomes Cổ Loa có chung cư không?
Mua nhà chung cư có được cấp sổ đỏ không?
Hiện nay vẫn có khá nhiều khách hàng còn mơ hồ về vấn đề khi mua chung cư sẽ được cấp sổ đỏ hay sổ hồng. Dưới đây sẽ là những giải đáp đầy đủ nhất.
Khái niệm về sổ đỏ và sổ hồng?
Trước tiên phải khẳng định rằng: “Sổ đỏ” và “Sổ hồng” là cách gọi của người dân để chỉ Giấy chứng nhận dựa theo màu sắc của từng loại Sổ. Pháp luật đất đai và nhà ở từ trước đến nay không có văn bản nào quy định thuật ngữ “Sổ đỏ”, “Sổ hồng”. Vậy khái niệm chính xác của ” Sổ đỏ” và ” Sổ hồng” như sau:
- “Sổ đỏ” là cuốn sổ có màu đỏ do Bộ Tài nguyên và môi trường ban hành. Nội dung của cuốn sổ ghi nhận quyền sử dụng đất bao gồm đất ở, đất sản xuất, ao, vườn,… Theo quy định tại khoản 20 Điều 4 Luật đất đai 2003: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất”.
- “Sổ hồng” là cuốn sổ màu hồng do Bộ Xây dựng ban hành. Nội dung là ghi nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở nên mẫu có tên gọi là: ”Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở”. Theo Điều 11 Luật nhà ở năm 2005, giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở được cấp cho chủ sở hữu theo quy định sau đây:
- Trường hợp 1: Trường hợp chủ sở hữu nhà ở đồng thời là chủ sử dụng đất ở, chủ sở hữu căn hộ trong nhà chung cư thì cấp một giấy chứng nhận là Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.
- Trường hợp 2: Trường hợp chủ sở hữu nhà ở không đồng thời là chủ sử dụng đất ở thì cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.
Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở quy định tại khoản này được gọi chung là Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.
Như vậy theo điều 11 Luật nhà ở năm 2005 thì người mua căn hộ chung cư sẽ thuộc Trường hợp thứ 2, nghĩa là sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (sổ hồng).
Tuy nhiên, từ ngày 10/12/2009 đến nay, người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở (nhà ở riêng lẻ, chung cư,…) và tài sản khác gắn liền với đất được cấp chung 01 mẫu Giấy chứng nhận với tên gọi là “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”.
Mua chung cư được cấp sổ đỏ hay sổ hồng? Thời hạn sở hữu ra sao?
Theo Điều 9 ” Luật nhà ở 2014″ quy định:
“Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có đủ điều kiện và có nhà ở hợp pháp quy định tại Điều 8 của Luật này thì được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) đối với nhà ở đó. Nhà ở được cấp Giấy chứng nhận phải là nhà ở có sẵn”
Như vậy: khi mua chung cư, chủ căn hộ sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, có màu hồng cánh sen (loại Sổ hồng mới).
Khi mua nhà chung cư và được cấp “Sổ hồng”, người mua nhà có hai quyền cơ bản như sau:
- Quyền sở hữu căn hộ chung cư đó
- Quyền sử dụng một phần khu đất xây nhà chung cư.
Thời hạn sở hữu căn hộ chung cư phụ thuộc vào thời hạn sử dụng khu đất của cả tòa nhà đó. Như vậy, trường hợp chủ đầu tư chung cư có thể thuê đất của nhà nước có thời hạn 50 năm, thì thời hạn sở hữu căn hộ chung cư đó cũng chỉ là 50 năm. Trường hợp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất xây tòa nhà là sử dụng lâu dài (vĩnh viễn) thì thời hạn sử dụng căn hộ chung cư cũng là lâu dài.
Các vấn đề pháp lý quan trọng cần biết khi mua nhà chung cư
Thị trường chung cư hiện nay như một “miếng bánh béo bở” nên có rất nhiều Chủ đầu tư đã nhảy vào tham gia. Trong đó có những Chủ đầu tư làm ăn uy tín nhưng cũng có những Chủ đầu tư làm ăn theo kiểu chộp giật, gây nhiều rủi ro cho người mua nhà. Do đó, để hạn chế những rủi ro khi mua căn hộ chung cư, quý anh chị cần tham khảo các vấn đề pháp lý dưới đây trước khi quyết định sở hữu căn hộ :
1. Tìm hiểu kỹ về Chủ đầu tư triển khai dự án
Khi quan tâm tới dự án nào thì người mua nhà cần tìm hiểu kỹ về năng lực tài chính và triển khai dự án của Chủ đầu tư đó. Trước hết phải tìm hiểu là Chủ đầu tư được sự cho phép kinh doanh của pháp luật thông qua Giấy đăng ký kinh doanh được cấp bởi Sở kế hoạch đầu tư nơi doanh nghiệp hoạt động. Theo đó, người mua nhà cần phải tìm hiểu rõ thông tin về Chủ đầu tư, mọi thông tin cần phải minh bạch, rõ ràng. Người mua có thể dùng mã số doanh nghiệp của Chủ đầu tư để tra cứu trực tuyến thông tin về các dự án đang được thế chấp của họ thông qua Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm.
2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc quyền thuê đất của chủ đầu tư
Đây là một giấy tờ hết sức quan trọng đảm bảo pháp lý sau này của dự án căn hộ chung cư. Đó có thể là sổ đỏ hoặc giấy chứng nhận quyền thuê đất của Chủ đầu tư. Khi dự án có đủ giấy chứng nhận thì tức là dự án đó đã giải phóng xong mặt bằng và đất xây dự án là hợp pháp và không có tranh chấp pháp lý về sau. Quan trọng hơn nữa là những giấy tờ này sẽ chứng minh dự án chủ đầu tư đang triển khai không bị Chủ đầu tư thế chấp tại ngân hàng.
3. Giấy phép xây dựng của dự án
Đây là loại giấy tờ đảm bảo dự án đã được cấp phép xây dựng và xây dựng đúng giấy phép được cấp. Trên thực tế, có rất nhiều Chủ đầu tư xây dựng dự án khi chưa được cấp phép xây dựng và vẫn chưa hoàn thiện đủ giấy tờ pháp lý (gọi nôm na là xây dựng không phép). Nếu cơ quan quản lý phát hiện được sẽ tiến hành đình chỉ thi công, xử phạt, làm trễ tiến độ dự án gây ảnh hưởng tới tiến độ nhận nhà của người mua.
Có những dự án bị đình chỉ thi công lên đến 2-3 năm nên rủi ro của khách hàng sẽ cực kỳ cao nếu mua trúng các dự án căn hộ chưa có giấy phép xây dựng. Do đó, để đảm bảo an toàn với những Chủ đầu tư chưa có nhiều kinh nghiệm và năng lực triển khai dự án thì hãy yêu cầu Chủ đầu tư cung cấp giấy phép xây dựng dự án trước khi đặt bút ký hợp đồng mua bán căn hộ chung cư.
4. Tìm hiểu xem chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ nộp thuế đất chưa?
Cần phải xác định Chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất, tiền thuế đất cho nhà nước. Phần này sẽ ảnh hưởng đến khả năng ra sổ của dự án căn hộ chung cư sau này bởi không ít trường hợp khi người dân đi làm sổ đỏ bị vướng bởi Chủ đầu tư còn nợ nghĩa vụ tài chính với nhà nước nên không thể làm sổ được.
Đây là thông tin cần phải công khai, minh bạch mà Chủ đầu tư phải xuất trình ra được với người mua. Thông thường trước khi quyết định mua thì người mua nên liên hệ với Sở Xây dựng, tại đó người mua sẽ được cung cấp cho người mua một số thông tin liên quan hoặc liên hệ với các cơ quan trên để xác nhận những thông tin Chủ đầu tư cũng cấp đúng hay không, trong quá trình thực hiện dự án Chủ đầu tư đã làm đúng quy trình hay chưa, đã xin gửi thông báo về vấn đề huy động vốn hay chưa.
5. Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
Đây là yếu tố quan trọng nhất khi tìm hiểu mua căn hộ chung cư bởi nó liên quan trực tiếp đến quyền lợi và trách nhiệm của hai bên. Do vậy hợp đồng mua bán cần rõ ràng, đầy đủ các thông tin sau:
- Đơn tiền tệ là tiền VNĐ theo đúng quy định luật pháp của Việt Nam vì nếu là đơn vị tiền tệ khác khi xảy ra tranh chấp sẽ không được tòa án chấp nhận.
- Người ký hợp đồng phải là người có thẩm quyền của Chủ đầu tư hoặc có giấy ủy quyền hợp lệ của người có thẩm quyền.
- Đối với dự án trong tương lai thì thời điểm ký hợp đồng là thời điểm hoàn thành xong phần móng. Đây là quy định bắt buộc của pháp luật.
- Tiến độ thanh toán đi liền với tiến độ xây dựng hoàn thành dự án.
- Có thỏa thuận rõ ràng về các phụ phí dịch vụ trong khi ở như phí quản lý, phí điện nước, phí vệ sinh,…
Thời gian cấp sổ hồng cho căn hộ chung cư là bao lâu?
Đối với một dự án chung cư khi Chủ đầu tư dự án xây dựng đúng theo quy định, việc mua bán giữa khách hàng và Chủ đầu tư được xem là hợp pháp, đồng thời khách hàng đã thanh toán đủ số tiền mua nhà thì hoàn toàn có quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.
Theo đó thì bên bán có trách nhiệm làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho bên mua căn hộ nhà chung cư và làm hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở lần đầu khi mua căn hộ nhà chung cư trong dự án đầu tư xây dựng.
Theo Điều 13 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định: “Trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà, công trình xây dựng cho người mua hoặc kể từ ngày hết hạn thuê mua thì phải làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua, trừ trường hợp bên mua, bên thuê mua có văn bản đề nghị tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận”.
Quý khách có thể xem chi tiết tại đây: Mua chung cư bao lâu có sổ hồng?
Lưu ý đối với trường hợp người mua tự làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận:
- Trường hợp người mua, thuê mua nhà ở tự nguyện làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận thì Chủ đầu tư phải cung cấp hồ sơ và các giấy tờ pháp lý có liên quan đến nhà ở mua bán, thuê mua cho người mua, thuê mua nhà ở.
- Hồ sơ bao gồm: Đơn đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Hợp đồng về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật; Biên bản bàn giao nhà, đất, công trình xây dựng. Người mua nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai ở địa phương.
- Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở lần đầu cho căn hộ nhà chung cư là không quá 100.000 đồng một giấy đối với cá nhân, không quá 500.000 đồng một giấy đối với tổ chức đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở lần đầu đối với nhà ở.
Trên đây là một số thông tin cơ bản về pháp lý khi mua căn hộ chung cư. Hi vọng với những thông tin trên sẽ giúp quý anh chị có thể hiểu rõ về ” Sổ đỏ” và ” Sổ hồng” để hạn chế tiềm ẩn rủi ro và sẽ đảm bảo quyền lợi hợp pháp của chính mình cũng như người thân khi có nhu cầu mua căn hộ chung cư. Cần tư vấn chi tiết hơn về pháp lý khi mua căn hộ chung cư, quý anh chị có thể liên hệ trực tiếp theo số hotline hoặc để lại thông tin theo form dưới đây để tôi có thể hỗ trợ tư vấn nhanh nhất.
