Trong nhiều năm qua, mỗi khi xuất hiện các dự án hạ tầng lớn, khu đô thị mới hay các công trình trọng điểm quốc gia, câu chuyện bồi thường giải phóng mặt bằng lại trở thành chủ đề gây nhiều tranh luận. Không ít người dân cho rằng giá bồi thường thấp hơn đáng kể so với giá mua bán thực tế trên thị trường, trong khi một số chuyên gia lại nhận định việc áp dụng hoàn toàn giá thị trường vào công tác bồi thường là điều không khả thi. Vậy bản chất của việc thu hồi đất không đền bù theo giá thị trường là gì và tại sao Nhà nước không thể đơn giản áp dụng cơ chế “giá thị trường bao nhiêu thì đền bù bấy nhiêu”?
Thu Hồi Đất Không Phải Là Một “Giao Dịch Mua Bán Dân Sự”
Một trong những nguyên nhân khiến nhiều người hiểu chưa đầy đủ về hoạt động thu hồi đất là do vô thức so sánh việc này với một giao dịch mua bán bất động sản thông thường. Trên thị trường, người bán có quyền đưa ra mức giá mong muốn và người mua có quyền chấp nhận hoặc từ chối giao dịch. Giá trị tài sản được quyết định bởi sự thỏa thuận tự nguyện giữa hai bên.
Tuy nhiên, khi Nhà nước thu hồi đất thì đây không phải là một giao dịch dân sự mà là một quan hệ hành chính được thực hiện theo quy định của pháp luật. Theo Hiến pháp và Luật Đất đai, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và thực hiện quyền quản lý thống nhất. Người dân được trao quyền sử dụng đất và được pháp luật bảo hộ quyền lợi hợp pháp trong quá trình sử dụng. Chính vì vậy, khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án phục vụ lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng hoặc các mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội theo quy định pháp luật thì việc bồi thường không vận hành theo nguyên tắc thương lượng tự do của thị trường.
Điều này không có nghĩa quyền lợi của người dân bị xem nhẹ, mà ngược lại, pháp luật đặt ra hàng loạt cơ chế về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư nhằm bảo đảm người bị thu hồi đất có điều kiện ổn định cuộc sống sau khi bàn giao mặt bằng.
Khái Niệm “Giá Thị Trường” Phức Tạp Hơn Nhiều Người Vẫn Nghĩ
Nhiều ý kiến cho rằng giải pháp đơn giản nhất là đền bù theo giá thị trường. Tuy nhiên, câu hỏi đặt ra là giá thị trường thực sự là bao nhiêu?
Trong thực tế, thị trường bất động sản Việt Nam không tồn tại một mức giá chuẩn duy nhất cho mỗi bất động sản. Một lô đất có thể được chủ sở hữu rao bán với giá 10 tỷ đồng nhưng giao dịch thực tế chỉ diễn ra ở mức 8,5 tỷ đồng. Trong nhiều trường hợp, giá trị ghi nhận trên hợp đồng công chứng lại thấp hơn giá thanh toán thực tế do các bên muốn tối ưu nghĩa vụ thuế. Bên cạnh đó, còn tồn tại hiện tượng môi giới đẩy giá, tạo sóng hoặc các giao dịch mang tính đầu cơ khiến giá chào bán cao hơn đáng kể so với giá trị thực.
Ngay trong cùng một khu vực, giá trị của từng thửa đất cũng có thể chênh lệch rất lớn tùy thuộc vào vị trí, mặt tiền, quy hoạch, hạ tầng kết nối và mục đích sử dụng. Điều này khiến việc xác định chính xác “giá thị trường” trở thành một bài toán phức tạp. Nếu cơ quan quản lý không có một hệ thống định giá chuẩn hóa, việc áp dụng giá thị trường một cách tuyệt đối có thể dẫn tới nhiều tranh chấp hơn thay vì giải quyết được các tranh chấp hiện hữu.
Chi Phí Phát Triển Hạ Tầng Tăng Mạnh Nếu Áp Dụng Hoàn Toàn Giá Thị Trường
Từ góc độ quản lý nhà nước, việc bồi thường giải phóng mặt bằng không chỉ liên quan đến quyền lợi của người dân mà còn tác động trực tiếp đến hiệu quả đầu tư công và sự phát triển kinh tế – xã hội.
Tại nhiều dự án giao thông trọng điểm hiện nay, chi phí giải phóng mặt bằng thường chiếm từ 40% đến 70% tổng mức đầu tư. Nếu áp dụng cơ chế bồi thường hoàn toàn theo giá giao dịch cao nhất trên thị trường, tổng vốn đầu tư của các dự án có thể tăng thêm hàng chục nghìn tỷ đồng. Điều này không chỉ tạo áp lực lớn lên ngân sách nhà nước mà còn làm chậm tiến độ triển khai các công trình công cộng như đường vành đai, cao tốc, sân bay hay hệ thống metro.
Trên thực tế, không riêng Việt Nam mà hầu hết các quốc gia đều xây dựng cơ chế định giá riêng cho hoạt động thu hồi đất nhằm cân bằng giữa quyền lợi của người dân và khả năng triển khai các dự án phục vụ lợi ích chung của xã hội.
Nguyên Nhân Khiến Nhiều Người Dân Cảm Thấy Mức Bồi Thường Chưa Công Bằng
Điều tạo ra nhiều tranh luận nhất không nằm ở việc Nhà nước thu hồi đất mà nằm ở khoảng cách giữa giá bồi thường và giá trị bất động sản sau khi dự án hoàn thành.
Không khó để bắt gặp những trường hợp đất nông nghiệp được bồi thường ở mức vài triệu đồng mỗi mét vuông nhưng sau khi hoàn thiện hạ tầng và chuyển đổi công năng sử dụng, giá trị thương mại của khu đất có thể tăng lên gấp nhiều lần. Từ góc nhìn của người dân, đây là một sự chênh lệch rất lớn và dễ tạo cảm giác rằng phần lớn giá trị gia tăng của đất đai đang thuộc về nhà đầu tư hoặc đơn vị phát triển dự án.
Tuy nhiên, cần nhìn nhận rằng giá trị bất động sản sau dự án không chỉ đến từ bản thân khu đất ban đầu mà còn đến từ hàng loạt yếu tố như chi phí xây dựng hạ tầng, đầu tư tiện ích, chi phí vốn, chi phí pháp lý và rủi ro thị trường. Dù vậy, khi khoảng cách giữa giá bồi thường và giá trị thương mại sau phát triển quá lớn, tâm lý không đồng thuận của người dân là điều hoàn toàn dễ hiểu.
Luật Đất Đai 2024 Đang Từng Bước Đưa Giá Bồi Thường Tiệm Cận Hơn Với Thị Trường
Một trong những mục tiêu quan trọng của Luật Đất đai 2024 là giảm khoảng cách giữa giá đất do Nhà nước xác định và giá giao dịch thực tế trên thị trường.
Việc bãi bỏ khung giá đất, xây dựng bảng giá đất hằng năm và áp dụng các phương pháp định giá theo nguyên tắc thị trường được xem là những thay đổi mang tính bước ngoặt. Những điều chỉnh này giúp cơ quan quản lý cập nhật nhanh hơn sự biến động của thị trường, hạn chế tình trạng bảng giá đất thấp xa so với giá trị thực tế như đã từng xảy ra trong nhiều giai đoạn trước.
Dù vậy, cần hiểu rằng mục tiêu của Luật Đất đai không phải là bảo đảm mọi trường hợp đều được bồi thường bằng đúng giá giao dịch cao nhất trên thị trường, mà là tạo ra một cơ chế định giá khách quan, minh bạch và phản ánh tương đối chính xác giá trị thực của quyền sử dụng đất tại thời điểm thu hồi.
Giải Quyết Vấn Đề Người Dân Có Thể Tái Lập Cuộc Sống Sau Thu Hồi Đất Hay Không
Kinh nghiệm từ nhiều quốc gia cho thấy thành công của công tác giải phóng mặt bằng không được đo bằng mức giá bồi thường cao hay thấp mà bằng khả năng bảo đảm cuộc sống của người dân sau khi bị thu hồi đất.
Một chính sách bồi thường được xem là hiệu quả khi người dân có thể mua được nơi ở mới tương đương, duy trì được sinh kế, tiếp cận các dịch vụ công thiết yếu và không bị suy giảm chất lượng cuộc sống sau khi bàn giao mặt bằng. Đây cũng là lý do ngày càng nhiều chuyên gia đề xuất cần nhìn nhận công tác bồi thường theo hướng tổng thể hơn, bao gồm cả bồi thường tài sản, hỗ trợ tái định cư, đào tạo nghề và chia sẻ lợi ích từ quá trình phát triển đô thị.
Bởi xét cho cùng, điều người dân quan tâm nhất không phải là con số ghi trên quyết định bồi thường mà là câu hỏi: “Sau khi giao đất, cuộc sống của tôi sẽ tốt hơn, tương đương hay khó khăn hơn trước?” Đây mới là thước đo quan trọng nhất để đánh giá tính công bằng của một chính sách thu hồi đất.
CEO Công ty cổ phần TimLand - Phó Tổng Giám Đốc MICC Group Tôi đã có hơn 12 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực Môi Giới Bất Động Sản Cao Cấp. Tôi tự tin chia sẻ tới quý anh chị khách hàng và các nhà đầu tư các kiến thức, kinh nghiệm về các vấn đề bất động sản, bất động sản đầu tư, phong thuỷ, nội thất,… Nếu cần những thông tin chi tiết hơn hay có thắc mắc gì về dự án, hãy để lại thông tin bên dưới hoặc liên hệ hotline: 0969.08.9999 để tôi hỗ trợ quý anh/chị nhanh nhất.
